十年河东，十年河西。

每隔十年，城市格局都会为之一变。1978年之前，重工业城市一枝独秀，东北经济雄冠全国；20世纪80年代，改革大幕拉开，沿海城市借对外开放政策迅速站稳跟脚，与内陆中心城市分庭抗礼；20世纪90年代，“春天的故事”唱响大江南北，长三角、珠三角齐头并进，“世界工厂”的雏形初显；21世纪头十年，随着中国加入世界贸易组织（WTO），外贸空前繁荣，沿海贸易城市步入黄金发展年代；21世纪第二个十年，“四万亿”投资带动基建飙升，消费升级促进内需崛起，产业转型助力高新产业腾飞，从外贸驱动转向投资驱动再到消费驱动、创新驱动，超大、特大城市领先优势凸显。

步入21世纪第三个十年，中国GDP体量已跻身世界第二，成为全球第二大消费市场、第一贸易大国，数十个城市跻身世界城市之列，北上广深港的影响力遍及全球。然而，世界正经历百年未有之大变局，面对新的国内外形势，高质量发展、以人为本的新型城镇化、科技自立自强、国内国际双循环、共同富裕等成为新时期的关键词，城市格局将随之发生怎样的大洗牌？

在我们看来，至少有以下几个趋势值得注意。

1．广州、深圳不会跌出一线城市

自一线城市概念出现以来，挑战一线城市，就成为诸多强二线城市的雄心壮志。最近几年，“北上深杭”取代“北上广深”、“北上深重”取代“北上广深”等说法不绝于耳，广州、深圳乃至上海都成了挑战对象。

京沪相对超然，一个是首都，汇聚全国资源，另一个是国际经济中心和金融中心，地位稳固。广深则会成为强二线城市的重点“挑战”对象，但两城的一线城市之位不会轻易跌落。两城率先进行新旧动能转换，步入高质量发展阶段，为长期增长积蓄更大能量，而且广深还拥有粤港澳大湾区这一世界级城市群的强劲支撑。未来，粤港澳三地深度融合是大势所趋，这一局面会进一步巩固广深的领先优势。不难预测，新一线城市竞争无论如何激烈，短期都难以对一线城市构成实质性挑战。

2．一省一城，“强省会”时代到来

“中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”，这是官方对于经济发展空间结构变迁的高度概括。因此，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”势必成为大方向，而“强省会”战略正是在这种背景下孕育而生的。

省会，本就是行政、经济、交通、教育、医疗、文化和科创中心，天然就有做大的底气。再加上中心城市、都市圈、城市群战略的日益凸显，通过做大“强省会”参与区域竞争就成为各省的普遍选择。成都、武汉、西安等众多强省会城市在经济发展、产业布局以及一些重大战略中的崭露头角，让其他地区看到了强省会的现实必要性。

“十四五”期间，南京、济南、福州、昆明、贵阳、南宁、南昌、太原等省会（首府）已将做大省会城市纳入重要规划，并出台一系列政策提升省会城市的“首位度”和影响力。而合并周边地市、撤县（市）设区、竞争国家中心城市、提升城市能级、做强支柱产业、做大以省会为中心城市的都市圈等，将成为主要的政策选择。

3．经济重心南移，南北差距取代东西差距

长期以来，以胡焕庸线为标志，东西差距始终是我国区域经济面临的重大课题。但随着西部大开发等战略的推进，东西差距呈收缩之势。与此同时，南北差距则不断扩大，“南北差距”取代“东西差距”正在变成现实。

唐宋以降，全国经济重心就在持续南移。这一趋势在计划经济时期一度被打断，北方借助资源优势大力发展重工业，在全国经济版图中的比重一度接近50%。但随着市场化改革和对外开放的持续推进，南北经济差距不断拉大，经济重心向南方转移呈现加速之势。数据显示，1978年，南北地区经济总量占全国比重分别为53.7%、46.3%，差距仅为7.5个百分点。到了2020年，南方经济比重上升到64.8%，北方经济比重进一步降低到35.2%，差距扩大到29个百分点，达到历史之最。

南北差距扩大，是自然地理、气候环境、产业转型、人口流动、营商环境差异等一系列因素共同作用的结果。基于产业升级、创新驱动和人口流动的现实，未来南方差距扩大势头或许会有所收缩，但短期难以逆转。

4．扩张、收缩并存，中小城市“鹤岗化”

鹤岗是东北重要的能源工业城市之一。这个城市因资源枯竭、人口外流、房价跌破“白菜价”而多次上了热搜，被视为收缩型城市的代表。未来，大量中小城市“鹤岗化”恐怕是难以避免的趋势。

收缩与扩张相对，收缩型城市，普遍面临经济增速放缓、支柱产业衰退、人口持续流失、部分区域“空心化”等问题。在以“做大蛋糕”为主的过去时代，几乎所有城市都能从高速增长中获益，扩张是主旋律。如今，随着经济步入新常态，人口高增长成为过去式，部分城市或因资源枯竭，或因地理位置偏远，或因产业结构不合理，或因大城市虹吸效应的存在，从而面临收缩的命运。

统计显示，2010—2020年，在除直辖市之外的333个地级行政区中，184市实现人口增长，149市出现下降。下降城市主要来自东北、中部地区和西北，其中，偌大的东北地区只有沈阳、大连、长春三市正增长，其他30多个地级市全部负增长。这种趋势，在未来还会进一步加剧。为此，国家层面多次提出“收缩型城市要瘦身强体”，及时转变增量规划思维，严控增量，盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

5．大城大圈，抱团竞争取代单打独斗

过去的区域竞争多数都是城市之间的单打独斗。但随着城市群、都市圈战略的推出，抱团竞争有望变成主流，而都市圈规模和实力也将成为衡量城市综合实力的重要指标之一，许多中小城市借助都市圈得以共享中心城市的发展成果。

都市圈以“1小时通勤圈”为基本特征，以同城化为发展目标的空间格局。广佛肇、深莞惠、苏锡常、南京都市圈等均为相对成熟的现代化都市圈，成员城市地缘相近、文化相通、人缘相亲，地理边界几近消失，产业协同化发展，人口流动频繁，跨城通勤群体众多，由此带动一体化发展。

目前，都市圈交通一体化发展基本成形，跨城地铁、城轨基本成网。未来，都市圈将向产业集群协同发展、公共服务均等化、户籍互认、规划一体化、土地指标互认等方向发展，都市圈将会变成更大意义上的城市，从而提升城市竞争的层级和能量。届时，衡量城市综合实力的，将不再是单个城市的发展成果，而是整个都市圈的竞争力。

6．陆权复兴，内陆城市重回高光时代

长期以来，以海洋为主的国际贸易体系形成了“海权至上”的竞争模式，谁靠近港口，谁就靠近国际市场，这是我国沿海城市得以迅速崛起的重要逻辑。然而，随着国际局势变迁，“一带一路”倡议和国内大循环战略先后登场，陆权开始复兴，内陆城市即将重回高光时代。

内陆复兴，首先得益于以“八纵八横”高铁网、国际航空枢纽为代表的国家综合立体交通体系的完善，提升了内陆城市的通达性，带动“全国123出行交通圈”和“全球123快货物流圈”的形成，而中欧班列借助新亚欧大陆桥将内地生产的货物输送到世界各地，内陆城市得以蜕变成开放前沿。而以互联网为代表的数字经济等新型基础设施的完善，更是抹平不同地区之间的差距。同时，内陆地区人口众多，且拥有超大规模市场，这为国内大循环战略的推进提供了强大助力。

陆权复兴，国内大循环成为主体，沿海贸易城市势必面临转型，而内陆城市则叠加了产业转移、人口回流、内需驱动、内陆开放、国家综合交通体系完善多重利好，经济增速有望跑赢沿海地区，重回高光时刻。

7．人口拐点将至，抢人大战白热化

“少子化＋老龄化”将是我国人口形势面临的长期基本面。一边是出生率持续走低，出生人口很有可能跌破千万大关；另一边是老龄化率不断攀升，积极应对人口老龄化已经上升为国家战略。在不远的将来，年度出生人口或低于死亡人口，全国人口数十年来首次面临负增长的历史性拐点。

虽然二孩政策、三孩政策先后放开，取消社会抚养费迅速落地，但短期恐怕难以扭转这一趋势。“低生育”的形成，并非单纯由政策所导致，而是社会进步、观念变迁以及生育养育成本高企等一系列因素带来的结果。松绑生育限制乃至出台鼓励性政策都不可或缺，但刺激生育不是一日之功，扭转生育趋势需要更长的时间和更大的努力。

“少子化＋老龄化”的人口格局影响深远。一方面，劳动力红利不复存在，依赖劳动力密集型产业的城市必然面临转型升级的压力，能否迈过这一关很大程度上决定着城市的发展未来；另一方面，当人口从高增长步入低增长乃至负增长时代，人口早已不再被视为负担，而是资源和财富，抢人大战的爆发就有了必然性，而争抢的不只是高学历人才，还有劳动力人口。

这种人口格局，已经带动户籍制度的全面松绑，“零门槛落户”在众多城市已经开花，未来绝大多数城市的户籍都将“名存实亡”。即使如此，也有诸多中小城市不得不面临人口持续外流的压力，失去了人口增长的支撑，城市规划、房产价格都有可能面临新的调整。

8．楼市分化，房价普涨沦为过去式

房价只涨不跌的“神话”可谓深入人心。自1998年住房商品化改革启动以来，中国楼市创造了罕见的20多年的持续上行史，全国住房每平方米均价从2000元左右攀升到1万元左右，一线城市中心城区房价更是攀升到10万元／平方米，向众多国际大都市看齐。房价涨幅之高，房地产规模之大，让许多有房一族的资产迅速膨胀，更让买房成为“国民信仰”，在我国，近70%的家庭财富都集中在房子上。

然而，这一模式即将成为过去式，楼市进入白银时代不再是传说。楼市普涨，背后是经济、人口、城镇化和金融政策的多方加持。如今，这些支撑都已开始消退，经济增速放缓已是公认的长期趋势，少子化、老龄化的现实叠加而至，城镇化率离70%的城镇化加速发展阶段的上限所剩无几，而在居民杠杆率不断创下新高的现实背景下，“大水漫灌”的可能性越来越小。

无论就短期还是长期来看，楼市都已呈见顶迹象。过去那种从一、二线到三、四线乃至乡镇房价普涨的格局将会彻底沦为过去式，大多数中小城市楼市将遭遇长期横盘，只有经济强劲、人口持续涌入的中心城市仍有上涨的可能，这种分化趋势在未来将成为常态。显然，未来，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。蒙眼买房、豪赌式加杠杆的逻辑不复存在，将资金全部投资于不动产上的风险越来越大。